《意见》提出，以户籍制度和公共服务牵引区域流动。全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件。

 

进一步明确城市标准

 

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英分析称：“本次《意见》出台的意义有两方面，一方面加快小城市的城镇化率及人口的流入，促进农村人口逐渐向城镇转移，外地人口不断流入，保证城镇人口活力；另一方面，全面取消城区常住人口300万以下城市的落户限制，对于该类城市的房地产市场有一定程度的利好作用，使该类城市的市场预期有所好转。”

 

事实上，今年4月8日，国家发展改革委印发的《2019年新型城镇化建设重点任务》中已提及，继续加大户籍制度改革力度，在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100万至300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万至500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。

 

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为：“今年4月的《2019年新型城镇化建设重点任务》为国家发展改革委发布，此次《意见》由中共中央办公厅、国务院办公厅发文，层次更高，对推进户籍政策改革等有较积极的作用，也符合2020年新型城镇化建设的发展需要。”

 

严跃进分析称，《意见》进一步明确了城市标准。此前往往会出现“Ⅱ型大城市”等类似的划分，此次对城市的划分更显清晰，即城区常住人口300万以下的城市都可以放松落户限制。“这对很多地级市的影响会很大，放松落户能直接刺激购房需求，而且既然提到了全面取消，那么后续约束会减少，劳动力、人口或人才进城落户变得更简单。”

 

 

 

2014年国务院颁布的城市规模划分标准。

 

杭州、苏州、郑州等70城在内

 

业内开发商人士认为：“以往人口聚集的省会城市都存在不同程度的限购、限售政策，如放松落户，可能给房地产市场带来需求，对房地产市场来说是利好。”

 

根据住建部发布的《2017年城乡建设统计年鉴》显示，城区人口在100万至500万的城市共有近70个，其中300万至500万人口的城市包括西安、沈阳、哈尔滨、昆明、郑州、杭州、济南、青岛、大连、长春、太原等；常住人口100万至300万的大城市共计59个，包括石家庄、合肥、福州、南昌、贵阳、兰州、西宁、太原、长沙、海口、乌鲁木齐、合肥、苏州、无锡、南通等。

 

来自国盛证券的分析报告指出，300万至500万的Ⅰ型大城市，比如京津冀、长三角和粤港澳三大城市群中的杭州，以及三大城市群以外城市群的首位城市郑州、西安，都会是受到上述政策影响的城市。

 

同时，报告指出，城区常住人口100万至300万的Ⅱ型大城市全面放开户口后，受政策影响将会较大，其中包括京津冀、长三角和粤港澳三大城市群中的无锡、宁波，三大城市群以外城市群的第二、三位城市，如长沙等。

 

有利于缓解三四线城市库存压力

 

易居研究院中国百城库存报告显示，截至2019年11月底，三类城市（一线、二线、三四线）、共计100个城市的新建商品住宅库存总量分别为2799万平方米、24157万平方米和20403万平方米，环比增速分别为3.7%、3.1%和0.3%，同比增速分别为3.2%、6.0%和5.7%。

 

从三类城市数据可以看出，三类城市都已步入库存同比正增长的通道之中。其中一线城市同比正增长持续了18个月，二线城市持续了7个月，三四线城市则持续了13个月。这也说明三类城市都面临了新的库存压力。

 

严跃进认为：“客观上说，当前房地产市场也面临着购房需求不足等困惑，新库存压力开始增加。对于当前一些三四线城市来说，尤其是人口规模在300万以下的城市，积极去库存很关键。此次政策的出发点是为了促进人口流动，但客观上也会释放新的购房需求，对于2020年房地产市场的活跃有积极作用，房地产市场不会太悲观。”

 

超大特大城市应精简积分项目

 

对于人口500万以上的城市，《意见》提出，完善城区常住人口500万以上的超大特大城市的积分落户政策，精简积分项目，确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

 

同时，推进基本公共服务均等化，常住人口享有与户籍人口同等的教育、就业创业、社会保险、医疗卫生、住房保障等基本公共服务。稳妥有序探索推进门诊费用异地直接结算，提升就医费用报销便利程度。进一步发挥城镇化促进劳动力和人才社会性流动的作用，全面落实支持农业转移人口市民化的财政政策，推动城镇建设用地增加规模与吸纳农业转移人口落户数量挂钩，推动中央预算内投资安排向吸纳农业转移人口落户数量较多的城镇倾斜。

 

按照2017年住建部城市建设统计年鉴中的城区人口统计，超大特大城市包括上海、北京、深圳、重庆、天津、成都、广州、南京、武汉。

 

对此，中信证券报告预计，超大特大城市将大幅增加落户规模，完善积分落户政策。这些城市的落户从以限制为主，逐渐转向以鼓励为主，客观上推动限购城市自住需求的释放。